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【地產中國網·原創報道】這是最好的時代，也是最壞的時代。在這個時代里，每家企業都在變革、創新、思考、轉型。從增量時代到存量時代，衍生出行業新藍海，租賃公寓類細分市場，便是其中之一。與此同時，眾籌作為普惠金融，成為時下最火熱的概念之一。這兩者結合，必然催化出新的化學反應。日前，北京首家集中型長租公寓普樂門公寓聯合房地產全流程眾籌平臺無憂我房，共同推出了北京地區首個租房眾籌項目。據了解，該項目在上線6分鐘即超預期籌得12萬元眾籌款。可以說，任何創新必須以專注極致的產品為前提。商業物業投資的下半場，有兩個能力不可或缺：第一、資產運營管理能力;第二、金融創新能力。那么，租賃公寓+眾籌，到底該怎么玩?租房眾籌將演繹怎樣的故事?眾籌又將如何影響公寓市場的生態鏈?為此，記者專訪了普樂門創始人謝志剛、無憂我房ECO李熠。北京市場上首個租房眾籌地產中國網：普樂門現在的出租率已非常高，與無憂我房合作做眾籌的意義是什麼?李熠：跟普樂門公寓合作的意義，是無憂我房在探索一個新的產品線，對現在新興的青年公寓細分行業內，如何更新更快幫助公寓運營商發展得更好，另外幫助消費者拿到更實惠的產品。普樂門公寓出租率已很好，但在出租率傳統的節點和眾籌的節點，往往不一樣。當我們雙方簽署完這個項目時，十五天至一個月發售眾籌。比如一個項目需投資1000萬，通過眾籌募集了500萬，傳統開店的話就可以開兩個店了，就能減少原始資金的投入，而且個人投資者一方面可以成為租客，同時也可以成為長期財富投資者。因為租金、現金流模型是一個很小的REITs產品，未來很有想象空間。今天只是一個嘗試，但沒有這個嘗試，就沒有未來的想象空間。謝志剛：第一、過去的營銷模式更多的是靠商家，中介服務方，最后到媒體的過程。通過媒體無非是一種廣泛撒網的過程，大海撈針的形式。過去，產品要迅速提高知名度，讓客戶認識，一定是靠廣告投入，這是傳統的一種營銷模式。但走到今天，顯然已經不適應了。互聯網的出現，給社會各種業態、模式和領域帶來了新的變化。所有的企業，隨著社會的變革都在思考，營銷怎么能更精準，怎么能找到真實的客戶需求，給他直推，同時去媒體，點對點、垂直化。為了適應這種變化，普樂門公寓通過跟無憂我房的合作，也在進行一個新的嘗試和探索，如何能更便捷、更精準找到客戶。第二、普樂門公寓面對的客群都是年輕人，而眾籌是剛剛興起的新鮮事，最具有爆炸性，而最愿意參與的也一定是年輕人。第三、普樂門不是簡單的做房產，也不是酒店，而是在新型市場環境下做出的新型業態模式，普樂門公寓更重要的是一個金融產品，這是我們一直努力的方向。而無憂我房和普樂門推出的眾籌模式，無疑屬于類金融的范疇。我們的目的是把年輕人對房租的渴求、對房租預付的困難以及我們想給客戶提供的一些優惠方案，通過這種形式傳達給客戶群。地產中國網：無憂我房第一次進入租房市場，之前是在新房銷售市場，這兩者之間有很大不同。此次針對青年路這一個項目發起眾籌，未來C端需求會不會更貼近客戶，隨時預約，隨時收益?李熠：未來真正的想象空間是在于能夠做出類似REITs的金融產品，現在偏營銷是讓客戶去認識它，并且讓客戶享受到實實在在的優惠，這是每一個新興金融產品或者其他服務，推向市場應該走的第一步。完成租賃只是形成了第一步，因為這個公寓會持續租給C端客戶，五年、十年、二十年，甚至更長時間，在這持續的時間里會產生持續的現金流。如果我是C端客戶，我先買普樂門公寓三年期、五年期產品，未來可能還會增加一些增值產品，一方面普樂門公寓可以用這些錢開展新的門店，我作為居住者又可以享受理財回報，或者某一天租房，也可以直接轉化成租金優惠，這樣看是多贏的。地產中國網：房地產眾籌雖然能定向圈住一批客戶，但真正有效的轉化率還不能確定。那普樂門如何通過眾籌的方式，來保證后續客戶群的可持續性?謝志剛：第一、按照李總的經驗，轉化率在20%-30%左右。我們拿出的房源，不能夠滿足所有客戶的需求，但同時我們線下的推廣也沒有停止，我們也在做。第二、跟無憂我房的這次合作是一個嘗試，更主要的是靠線上的資源圈層，圈住對普樂門公寓感興趣的客群。不在于今天這一次，而是將來我們能不能給你提供一些需求和幫助，或者一些支持，這是我們希望達到的。地產中國網：目前租金投資的回報的比例并不是很高，約2%、3%的回報率，那么普樂門公寓如何保證投資回報率?謝志剛：單純一點來講，我們這次和無憂我房的合作，承諾8%的回報，從單店的房租出租回報率來講，也不用擔心。現在的出租收益，普樂門公寓的定價并不是很高，我們在這種價格基礎上，回報率也會遠遠大于8%。事實上，普樂門不是單純的一個出租房或酒店，而是一個金融產品，是一個資本運作的過程。等我們整個商業模式全部完善后，我們取得的收入或利潤點，絕對不是單一的靠房租收益，有可能衍生出新的創新模式，而這種模式帶來的收益有可能會大于房租的直接收入。地產中國網：大家一說金融就關注風控，這款眾籌產品的投資收益率大概11%，這個比很多P2P產品還要高一些，這個收益率是期望值還是固定的?假如萬一出租收益沒有達到這個預期，收益率是不是會有所浮動?謝志剛：我們到現在為止也是投資公司，我們現在旗下的項目都是從金融的角度做的，風控不管是企業經營還是金融投資，都應該放在首位。尤其是從B2C的時候，更要考慮風控，讓這種個體和終端有一個安全感。肯定的說，不管最后出租率如何，我們承諾的東西會百分之百兌現，一定要做到。一、我們有這種信心。二、最關鍵的，普樂門公寓是做長期公寓運營商，不是賣完房子就走，從這個角度來講，一定要注重自己的社會形象。三、第一期我們拿出的房源才30套，占我們項目不到14的比例，不管怎樣，我們出租率不會低于25%。從這一點來說，客戶就應該放心，11%的承諾回報不會有絲毫問題。租賃公寓要用資本化手段來做地產中國網：這幾年出現了很多的公寓產品，相比you+、鏈家自如等同類產品相比，普樂門的競爭優勢在哪里?謝志剛：我們2012年開業，實際上2011年下半年，就開始嘗試這種商業模式，可以說是國內首家。you+為什麼知名度高，感覺速度也很快，無非就是做了一個名人效應，找到雷軍投資了一個億，加上媒體大肆宣傳。但現在到底投資了多少，是不是媒體報道的這樣，都不知道，但這不是我們探討的。在這個事情上，YOU+確實影響了我們，我們現在的投資基本上都是來自集團內部，沒有外部。地產中國網：現在租賃公寓市場正在遭遇成長的煩惱，良莠不齊，優勝劣汰的過程大概會持續幾年?會是怎樣的一個時間節點?謝志剛：我不是預言家，多長時間的判斷真不好說，但從整個大的形勢上我們可以看到，我判斷近一兩年或者明、后年這個行業會進入一個整合期，不可能像目前這樣分散發展，這也符合經濟運行的規律。任何一個產業，如果想做大，一定會在經歷一個野蠻生長期之后，進入行業的整合期和規范期。地產中國網：您覺得未來市場中，什麼樣的企業能夠勝出?謝志剛：什麼樣的企業是未來有發展的企業?首先，一定要借助資本的理念，借助金融的力量，不能單純地把它看做一個酒店或出租型房子。一定要用資本化的手段，其實準確的說，金融的概念，去做這件事。其次，滿足真實客戶的需求，以這點作為企業經營的理念。產品滿足一時之需，不持久，不能從客戶的真實需求出發提供你的產品和服務，這樣的企業肯定沒有生存空間。而普樂門一直看重這些，時時保證清醒狀態，適應客戶需求，不斷提升產品，完善服務。

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